民企再度为上海土拍市场注入了新变量。
9月4日，上海2025年第七批次土地出让按下“启动键”，起始总价为98.7亿元。
根据出让信息，此次出让的地块共5宗，分别位于普陀、杨浦、闵行、宝山和青浦。除了宝山罗店和青浦新城2宗地块仅一名竞买人被提前锁定，其他地块均有多位竞买人报名。其中，杨浦滨江地块热度最高，吸引了9家竞买人。最终，5宗地块全部成功出让，总土地出让金额为111.15亿元。
中指研究院上海数据总经理张文静表示，本次土拍共吸引了17家企业参拍，其中14家国央企，1家混合所有制企业，2家民企。从竞拍情况来看，杨浦滨江地块热度较高，参拍企业达9家，体现出各大国央企开发商对于高价值稀缺地块的高关注度及未来看好潜力。另外此次出现了包括宇诚集团、浙江精工两家首次涉足上海房地产市场且成功摘地的民企，体现出非传统型民企开发商对于上海房地产市场的关注与认可。
神秘民企落子上海
9月4日上午，普陀真如翠谷二期地块率先开拍，这是此次供地中第二热门地块。这块地共有上海城建、中海、招商蛇口三名竞买人报名。
从现场竞拍情况来看，中海率先举牌，上海城建紧随其后，双方随即展开拉锯式竞价。经过68轮胶着的角逐，最终，上海城建以总价52.4亿元拿下该地块，溢价率12.79%，楼面价7.93万元/平方米。
这宗地块为“宅地+商业”组合用地，此前其一期商住地块已被中海收入囊中，当时成交溢价率14%，而此次出让的二期地块更聚焦于住宅，地块位于真如城市副中心核心区，毗邻已投入运营的真如环宇城MAX和山姆会员店，地铁7、11、14号线交汇，交通便利。更关键的是，地块没有中小套型要求，这意味着房企在产品打造上拥有更大发挥空间，可针对高端改善需求打造差异化产品。
值得关注的是，上海土拍出现了两个“新面孔”。
其中，长江精工以5.46亿元竞得竞得闵行颛桥地块，溢价率11.19%，成交楼板价3.66万元/平方米。
据悉，长江精工是来自浙江的民企，此前未在上海开发过住宅项目，但承接过保障性租赁住房项目，母公司为长江精工钢结构（集团）股份有限公司，业务涵盖设计、制造、施工，参与过北京奥运鸟巢、大兴国际机场等工程建设。
此外，青浦新城一宗迷你商住地也由一家民营企业摘得。宇诚集团以2.7亿元+养老配套设施200平方米底价摘得该地块，成交楼面价为1.55万元/平方米。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，该地块拿地企业与新易腾集团合作，新易腾集团是一家依托科技赋能的消费级智能终端产品研发、销售及解决方案服务商，此前在大虹桥前湾设立“新易腾数智AI天地”总部基地。
“长江精工母公司是钢结构建筑领军企业，虽未涉足上海住宅开发，但凭借自身技术优势与行业经验，正借此积极拓展业务版图，提升在房地产领域的影响力。加之其在上海已经有保障房承接的项目，所以对于上海市场的熟知程度会提高。而对于宇诚集团与科技企业新易腾合作拿地，可能是看中科技赋能对房地产项目的助力，通过整合资源，打造具有创新性的项目，以实现差异化竞争。”严跃进补充道。
保利重仓上海中铁置业回归杨浦
在今日出让的5宗地中，杨浦滨江地块市场热度与溢价率双双领跑，成为本次土拍中最受房企青睐的地块。
该地块吸引了上海城建、华润、中铁置业、招商、中海、保利发展&上海建工、国贸、北京建工、越秀9位竞买人。
杨浦滨江地块位于内中环间，距黄浦江仅约700米，容积率1.8，可建成项目具备优越的滨江视野条件。项目1公里范围内有12号线宁国路站和18号线丹阳路站，距离内环高架及北横通道等城市快速路不足2公里，交通便捷。周边教育资源丰富，医疗配套成熟，商业设施包括宝龙旭辉广场、东方渔人码头、百联滨江购物中心等，消费选择多样。
此前由保利与建工打造的纯洋房社区产品保利海玥外滩序BUND98，两开两罄，均价12.64-12.85万元/平方米。
在开拍前，保利发展与上海建工旗下的上海锦协置业就发布了针对该地块的招标计划，总计划投资39亿元，两家企业势在必得。
不过在竞拍环节，保利发展联合体并未坚持到最后。第75轮竞价中，中铁置业+江苏润皋联合体以总价273620万元斩获该地块，楼面价92225元/平方米，溢价率28.09%，成为杨浦近期拍出的区域楼板价次高地块，也是杨浦滨江板块地王。
去年12月，中铁置业已通过遴选方式，以约14.26亿元摘得东南侧历史风貌保护项目，楼面价约7.5万元/平方米。因此，此次成功摘地后，中铁置业就发布了再著外滩的大红海报。
在业内人士看来，保利此前一天已经在上海拿了两块地，此次杨浦滨江地块“买不动了“。
9月3日，据保利发展上海消息，保利发展与上海地产投资有限公司联手，通过上海联合产权交易所完成杨浦区新江湾社区E1-08A项目与余杭路项目股权转让竞价，确定为项目的受让方。
其中，杨浦区新江湾社区地块土地面积约5.71万平方米，建筑面积约6.28万平方米，容积率约1.1，限高20米，住宅套数下限为455套。该地块为3月由上海地产集团旗下上海城市更新建设发展有限公司通过协议出让方式竞得，出让价格为37亿元，成交楼面价为58908元/平方米。
余杭路项目地块信息未详细披露。据市场消息，该地块成交总价约20.3亿元。
实际上，上海一直是保利发展的重仓城市之一。根据克而瑞数据，上半年，保利发展在上海市场权益拿地金额达95.33亿元，超越2024年全年95.14亿元的拿地金额，位居上海市场首位。其中，上海杨浦东外滩地块以95轮竞价、35亿元成交，楼面价达9.55万元/平方米，刷新杨浦区纪录。
“凶猛“布局与上海市场为保利发展带来的销售业绩密不可分。上半年，上海市场为保利发展贡献了256.83亿元的全口径销售金额，助其从去年同期第五名跃居第一。保利发展也在半年报中指出，新增项目有效提升了销售质量。
不过，如何平衡规模和利润，仍是其面临的核心考题。
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